In diesem Blogbeitrag definieren wir die Annuität, ein wichtiger Begriff der Investitionsrechnung. Wenn Du eine Baufinanzierung in Anspruch nimmst, wirst Du auf den Begriff "Annuität" stoßen. Doch was genau bedeutet Annuität eigentlich und wie setzt sie sich zusammen? Und was bedeutet in diesem Zusammenhang das Annuitätendarlehen? Das schauen wir uns in diesem Beitrag mal genauer an.
Inhaltsverzeichnis:
1. Definition von Annuität, Zinssatz und Tilgung
Eine Annuität ist eine gleichbleibende jährliche oder monatliche Zahlung, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht. Bei einer Baufinanzierung bedeutet das, dass du jeden Monat eine gleichbleibende Rate an deine Bank zurückzahlst. Diese Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen.
Die Annuität ist also die festgelegte Rate, die du bei einer Kreditaufnahme regelmäßig an die Bank zahlst. Die Annuität setzt sich aus den Zinsen und der Tilgung zusammen. Die Höhe der Annuität hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Kreditbetrag, der Laufzeit und dem Zinssatz.
Der Zinssatz ist der Prozentsatz, den eine Bank für einen Kredit berechnet. Der Zinssatz hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Höhe des Kredits, der Laufzeit und der Bonität des Kreditnehmers.
Die Tilgung ist der Betrag, den Du zur Rückzahlung des Darlehens verwendest. Mit jeder Rate, die Du zahlst, verringert sich der ausstehende Betrag und somit auch der Tilgungsanteil.
2. Was ist ein Annuitätendarlehen?
Bei einem Annuitätendarlehen zahlt man während der gesamten Laufzeit eine feste Rate, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt. Während der Anfangszeit ist der Anteil der Zinsen in der Regel höher, während der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit zunimmt. Dadurch wird der Kreditbetrag sukzessive abgezahlt und am Ende der Laufzeit ist der Kredit vollständig getilgt.
Durch die gleichbleibenden Raten ist es einfacher, die Finanzen zu planen. Die Annuitätentilgung eignet sich daher besonders für Kreditnehmer, die eine langfristige und gleichbleibende Belastung bevorzugen.
Wie hoch sollte die Annuität sein?
Maßgeblich für die Höhe der Annuität ist die finanzielle Machbarkeit deines Finanzierungsvorhabens. Wie hoch die Annuität ausfällt, hängt in erster Linie von der Höhe des Finanzierungsvolumens und der Laufzeit ab.
Wenn du also ein Darlehen in Höhe von 500.000 Euro bei einer Laufzeit von 30 Jahren aufnimmst, hast du eine höhere Annuität als jemand, der in Bezug auf die gleiche Laufzeit nur 300.000 Euro aufnimmt. Durch die Kombination aus Laufzeit, Darlehenssumme und dem Zinssatz des Darlehens lässt sich letztlich die Annuität berechnen.
3. Berechnung der Annuität
Um ein Annuitätendarlehen zu berechnen, benötigst du lediglich 3 Informationen: Den Darlehensbetrag sowie die Tilgungs- und Zinssätze, jeweils in Prozent. Zins und Tilgung erhältst du von der Bank. Die formelle Berechnung lautet:
Darlehenssumme x (Zinssatz in Prozent + Tilgung in Prozent) : 100 = jährliche Annuität
Um jetzt die monatliche Annuität zu berechnen, teilst du die Summe einfach durch 12.
Ein konkretes Beispiel:
Nehmen wir mal an, du willst eine Eigentumswohnung für 100.00 Euro kaufen.
Die Nebenkosten bezahlst du selbst und dein Finanzierungsvolumen beträgt somit 100.000 Euro.
Die Bank gibt dir ein Angebot von 4% Zinsen und 1,5% Tilgung, also 5,5% Annuität.
Jetzt kannst du rechnen:
100.000 Euro x (4% + 1,5%) : 100 = 5.500 Euro p.a.
Pro Monat wären das 5.500 Euro : 12 = 458 Euro.
Deine Kaltmiete sollte mindestens die Rate and die Bank abdecken, also 458 Euro hoch sein. Am besten sollte die Kaltmiete noch höher sein, damit du auch die anderen laufenden Kosten deiner Eigentumswohnung abdecken kannst.
Welche Kosten dies sind und wie die Kalkulation dazu aussieht, besprechen wir ausführlich im Easy Immo Invest Coaching Programm. Hier kannst du dich darüber informieren.
Vorteile eines Annuitätendarlehens
Der große Vorteil der Annuität und damit des Annuitätendarlehens ist die konstante Rate über den Zeitraum, für den die Zinsfestschreibung gilt. Das schafft für Kreditnehmer über viele Jahre hinweg ein hohes Maß an Planungssicherheit. Darüber hinaus bieten sich Annuitätendarlehen mit einer langen Laufzeit von 10, 15, 20 oder 25 Jahren mit höchstmöglicher Transparenz an.
Diese beruht darauf, dass die Banken als Darlehensgeber zur hohen Nachvollziehbarkeit verpflichtet sind. Sie müssen nach der Preisangabenverordnung nämlich sowohl den Sollzins als auch den Effektivzins angeben, wodurch die Kosten direkt sichtbar und vergleichbar werden.
Nachteile eines Annuitätendarlehens
Da die Zinsen nur für einen bestimmten Zeitraum fest gebunden sind (oft für 10 Jahre), hast du nur bis zum Ende der Zinsbindung Gewissheit über die Höhe des Zinssatzes und damit der Annuität haben. Der neue Zins kann (muss aber nicht) deutlich höher liegen.
Die Annuität bleibt also nur dann über die gesamte Laufzeit hinweg gleich, wenn die Zinsbindung über die komplette Laufzeit vereinbart wurde. Zudem ist eine Kündigung des Annuitätendarlehens während der Phase der Zinsfestschreibung nicht möglich, was diese Finanzierungsform in dieser Hinsicht vergleichsweise unflexibel macht. Auch Sondertilgungen müssen zuvor vertraglich vereinbart werden.
Dennoch ist ein klassisches Annuitätendarlehen für Einsteiger im Immobilienbusiness eine weit verbreitete und sichere Variante.
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