Das Grundbuch ist ein wichtiges Dokument und wird dir während des Kaufprozesses einer Immobilie sehr schnell begegnen. Daher ist es umso besser, dass du dich durch diesen Artikel darüber informierst, was das Grundbuch genau ist, wie es aufgebaut ist und welche Informationen für dich besonders relevant sind.
Inhaltsverzeichnis
1. Was ist denn überhaupt das Grundbuch
Das Grundbuch ist ein Dokument, in dem die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie geklärt sind. Für jede Immobilie in Deutschland wird ein Grundbuch beim Grundbuchamt geführt, welches festhält, wem die Immobilie gehört und welche Lasten und Belastungen mit der Immobilie verbunden sind.
Das Grundbuch enthält somit alle wichtigen Informationen zu den Eigentumsverhältnissen eines jeden Grundstücks. Alle Eigentümerwechsel und die Schuldverhältnisse werden durch einen Rechtspfleger beim Grundbuchamt protokolliert. Die Grundbuchämter sind Abteilungen des örtlichen Amtsgerichts. Es ist immer dasjenige Grundbuchamt verantwortlich, in dessen Bezirk die erworbene Immobilie liegt.
2. Was steht im Grundbuch und wie ist es aufgebaut?
Die Grundbuchverordnung in Deutschland regelt eine einheitliche Aufteilung aller Grundbücher.
Gemäß dieser Verordnung ist jedes Grundbuch in fünf Sparten aufgeteilt:
– Aufschrift – Bestandsverzeichnis – Abteilung I – Abteilung II – Abteilung III
Jede Sparte enthält für jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt, auf dem die entsprechenden Informationen verzeichnet werden.
Die Aufschrift eines Grundbuchauszugs ordnet den Auszug erstmal grob ein und du erfährst etwas über das zuständige Amtsgericht, die Gemarkung und die Blattnummer.
Im Bestandsverzeichnis werden alle grundsätzlichen Informationen zu einem Grundstück erfasst. Dazu gehören insbesondere die Lage und die Größe eines Grundstücks. Diese Angaben werden nach dem Kataster vermerkt. Als Grundlage dafür dient die Flurkarte, welche beim Liegenschaftskatasteramt eingesehen werden kann.
Auf der nächsten Seite, der Abteilung I, werden alle aktuellen und vorherigen Eigentümer aufgelistet. Alle vorherigen Eigentümer werden als gelöscht gekennzeichnet, indem sie unterstrichen, rot markiert oder mit einer Linie von oben links nach unten rechts durchgestrichen werden.
Weiter geht es mit Abteilung II des Grundbuchs. Hier sind alle Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen. Lasten können Nutzungs- und Nießbrauchrechte, Erbbaurechte, Vorkaufsrechte und Reallasten sein. Zu den Beschränkungen zählen Einträge zu Zwangsversteigerungen oder Insolvenzen. Außerdem wird hier auch eine Eigentümervormerkung eingetragen. Das heißt, wer in Zukunft Eigentümer wird, wenn der Kaufvertrag schon beim Notar unterschrieben wurde, aber das Grundstück noch nicht umgeschrieben wurde. Es ist nämlich üblich, dass zwischen dem Tag, an dem du den Kaufvertrag unterschreibst und dem Tag, an dem die Wohnung tatsächlich dir gehört, ein paar Wochen vergehen können. Damit in dieser Zeit die Wohnung nicht theoretisch noch an jemand anderes verkauft werden könnte, gibt es die sog. Auflassungsvormerkung. Diese zeigt, dass die Wohnung bald dir gehören wird.
In Abteilung III sind die Grundpfandrechte eingetragen. Dazu gehören Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden und Pfandrechte. Du siehst hier also, wann, wie hoch und zu welchen Gunsten ist das Grundstück finanziell belastet worden? Hier ist es für dich ganz interessant zu sehen, wann und in welcher Höhe der Verkäufer das Grundstück finanziell belastet hat. In Abteilung III wird auch deine Bank den finanzierten Betrag eintragen lassen, zu welchem du das Grundstück erworben hast.
Worauf solltest du beim Lesen des Grundbuchs bzw. des Grundbuchauszugs besonders achten?
Schau dir Abteilung II genauer an - welche Pflichten und Lasten wurden hier ggfs. eingetragen? Gibt es ein Wegerecht für einen Nachbarn oder darf die Feuerwehr über dein Grundstück fahren? Worauf du vor allem in NRW achten solltest, ist, ob in Abteilung II ein Bergschadenverzicht eingetragen ist. Das bedeutet, du kannst das Bergwerk, welches in der Vergangenheit Kohleabbau unter deinem Grundstück oder in deiner Nähe betrieben hat, und was jetzt dazu führt, dass du zum Beispiel Risse in der Fassade hast oder dass sich die Erde verschoben hat, nicht mehr belangen und um Schadenersatz bitten. Du bleibst dann auf den Kosten sitzen. Hinzu kommt, dass deine Bank voraussichtlich den Bergschadenverzicht als wertmindernd einkalkulieren wird. Es ist also wichtig, dass du genau nachliest, was im Grundbuch drinsteht. Wenn dir etwas unklar ist oder du Fragen hast, sprich am besten mit einem Experten darüber (das Team von Abenteuer Immobilien steht dir bspw. immer zur Verfügung). Kaufe auf keinen Fall die Immobilie, wenn du noch Fragen zum Grundbuch hast.
Wenn du wissen willst, wie ein Grundbuch live und farbe aussieht, dann habe ich für dich ein exklusives Video erstellt, das dir anhand eines Praxisbeispiels den Aufbau eines Grundbuchs genau erklärt. Es ist für dich wichtig zu wissen, wie du ein Grundbuch lesen musst, bevor du eine Immobilie kaufst.
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